1.- CONCEPTO
Por imposición legal las entidades de crédito
tienen la obligación legal de entregar al cliente con el que va concertar un
préstamo con garantía hipotecaría un documento en el que figuren las
condiciones financieras del préstamo. La validez de la oferta vinculante no
puede ser inferior a 10 días a partir de su recepción por parte del cliente
Dicho documento debe facilitarse con total con
indepencia del importe del préstamo, si bien hasta 8 de diciembre de 2.007 la
obligación de entrega de la oferta vinculante alcanzaba solo a aquellas
hipotecas inferiores a 150.253,03'-€. En dicha fecha entró en vigor la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de
Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007)
Obligación que se hace extensible a todas las
subrogaciones de hipoteca, a excepción que la hipoteca subrogada sea la del
promotor y esta no sea objeto de novación.
2.- FINALIDAD:
La Oferta Vinculante es un medio para que el
cliente conozca con la antelación suficiente las condiciones exactas del
contrato hipotecario y su finalidad es proteger al cliente ante los imprevistos
cambios al momento de la firma.
El cliente, puede exigir al notario que modifique
la escritura y la ajuste al contendió de la oferta vinculante.
3.- CONTENIDO:
El contenido mínimo de documento es el siguiente:
A) Importe del préstamo de la hipoteca y como nos
entregan dicha cantidad que generalmente es mediante abono en cuenta o libreta
de ahorros.
B) amortización o forma de pago: Aquí se
detallarán el número de cuotas, el importe de cada una, la fecha en que
pagaremos cada mes, la fecha de la primera cuota y de la última
C) interés: Con detalle de si es fijo o variable, en base a que se realizarán las variaciones, es decir los índices de referencia (Euribor, ir pH, ceca, conjunto de entidades), el diferencial, la fecha de las revisiones
D) comisiones, detalle de todas las comisiones de apertura, de cancelación parcial, cancelación total, comisión de subrogación, novación, el importe de las mismas y sobre qué base se cobrarán
E) otros gastos inherentes a la operación como tasación, registro de la Propiedad, notarios, abogados, etc.)
F) T.A.E. o tasa de interés real cuya fórmula incluye los intereses y las comisiones y que es obligado por la normativa del Banco de España hacer constar en todos los créditos y préstamos, tanto personales como con garantía hipotecaria.
G) Validez o plazo en el que dicha oferta vinculante se puede utilizar que suele ser por un mes hasta la firma en escritura de préstamo ante notario, pudiendo incluir como anexo al préstamo dicha oferta.
4.- INCIDÈNCIA EN LAS CLÁUSULAS SUELO:
La entrega de la Oferta Vinculante al cliente es
obligatoria y constituye un grave incumplimiento de los deberes de información al
cliente. Dichos deberes de información son impuestos a las entidades
financieras en cumplimiento de los principios de transparencia que han de regir
en la actuación de las entidades financieras.
Es indudable que el incumplimiento de dicha
obligación y el establecimiento de cláusulas suelo en el contrato de préstamo
hipotecario, nos conducen a poder sostener que dichas cláusulas se han impuesto
al cliente con ocultamiento y en perjuicio del mismo. Y por tanto la no entrega
de la Oferta Vinculante da argumentos suficientes para sostener la nulidad de
la cláusula suelo en base a al carácter abusivo de la misma y a su colocación
poco tranparente, pues se privó al cliente de tener la posibilidad de conocer y analizar la clásula limitatitiva de tipo de interés con anterioridad a la firma del préstamo hipotecario.
La falta de de entrega de la Oferta Vinculate ofrece suficientes argumentos para obtener la eliminación de la clásula, tal y como os comenté en un Blog anterior ¿Qué puedo hacer con mi clásula suelo? o bien, siendo más audaces, obtener el reintegro de las cantidades indebidamente satisfechas como consecuencia de la ejecución de la clásula suelo CLAÚSULAS SUELO : LA BANCA CONDENADA A DEVOLVER A SUS CLIENTES CANTIDADES INDEBIDAMENTE PAGADAS
No comentas nada en tu articulo respecto a cuanto tiempo antes de la fecha de firma de escritura, legalmente, tiene que entregarte la entidad bancaria la oferta vinculante (¿entre 3 y 10 dias hábiles antes?) y si el incumplimiento de esta entrega deja sin validez el propio documento firmado como si no hubiera existido.
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